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전세사기 최소지원금은 경·공매 뒤에도 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 부족분을 지원하는 제도예요. 국토교통부가 10월 6일 국무회의에서 특별법 시행령 개정안을 의결했고, 2026년 11월 13일부터 시행돼요. 오늘 기준으로는 아직 신청할 수 없지만, 내 경우에 얼마가 나올지 미리 계산해 둘 수 있어요.
전세 관련 다른 제도가 궁금하다면 청년 특례 전세대출보증 만 39세 확대와 신청 방법 글도 같이 보세요.
전세사기 최소보장제, 무엇이 달라지나
지금까지는 경매나 공매로 받은 배당금이 적으면 피해자가 그 손실을 그대로 떠안았어요. 최소보장제는 여기에 바닥선을 만들어요. 피해 회복액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 모자란 만큼을 정부가 채워줘요.
| 구분 | 최소지원금 | 선지급금 |
|---|---|---|
| 대상 | 경·공매 등이 끝난 전세사기피해자 | 신탁사기 등 무권계약자 |
| 지급 시점 | 경·공매 또는 처분 절차 종료 후 | 경·공매 등 종료 전 |
| 특징 | 부족분을 추가 지원 | 먼저 주고 나중에 정산 |
전세사기 최소지원금 계산법 (보증금 1억 5천만원 사례)
최소지원금은 보증금의 3분의 1(최소보장금)에서 이미 회복한 금액을 빼서 계산해요. 뺄 항목은 대항력이나 우선변제권으로 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액이에요.
보증금 1억 5천만원 사례 (출처: 국토교통부 보도자료 사례 정리)
국토교통부가 든 사례를 볼게요. 보증금이 1억 5천만원이고 경매 배당금 2천만원, 경매차익 1천만원을 회수했다면 기존 회복액은 3천만원이에요. 최소보장금 5천만원과의 차액인 2천만원을 최소지원금으로 받아서 총 5천만원을 회복해요.
내 보증금을 3으로 나눈 금액이 기준선이에요. 이미 그보다 많이 회수했다면 추가 지원은 없을 수 있어요.
선지급금은 누가, 얼마나 받나
선지급금은 신탁사기처럼 계약 구조 때문에 경·공매가 오래 걸리는 피해자를 위한 장치예요. 절차가 끝나기 전에 먼저 받고, 나중에 실제 회수액을 반영해 정산해요.
계산은 최소보장금에서 임대보증금반환채권으로 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액을 빼요. 보증금 1억 5천만원에 임대료 지원액 1천만원을 받은 경우라면 5천만원에서 1천만원을 뺀 4천만원이 선지급금이에요.
선지급금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하면 그 금액을 반영해 정산해요. 반납 사유가 생기면 반드시 신고해야 해요.
최소지원금 신청 시기와 필요 서류
신청 시기는 지원 종류와 피해주택 처리 방법에 따라 달라요.
| 지원 종류 | 신청 가능 시점 |
|---|---|
| 최소지원금 (LH에 피해주택 매입 요청) | 경매차익 산정이 완료된 이후 |
| 최소지원금 (그 외) | 피해주택 처분 절차가 완료된 이후 |
| 선지급금 | LH 매입 또는 주택 처분이 완료되기 전까지 |
제출 서류
- 전세사기피해자 결정문
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표 초본
- 피해주택 등기사항전부증명서
- 배당표 또는 배분계산서
- 임대보증금반환채권 변제 관련 서류
질병이나 해외 체류 등으로 직접 신청하기 어려우면 대리인을 선임할 수 있어요. 신청과 지급, 정산은 모두 LH가 맡아요.
결정 기간, 이의신청, 받은 뒤 반납
신청부터 결정까지 절차 요약 (출처: 국토교통부 보도자료 정리)
LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 알려줘요. 부득이하면 30일 이내에서 한 차례 연장할 수 있어요. 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있어요.
지급 뒤 보증금을 추가로 돌려받는 등 반납 사유가 생기면 신고하고 반납해야 해요. 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3천만원의 과태료가 부과될 수 있어요.
신청 전에 꼭 알아둘 오해 3가지
헷갈리기 쉬운 3가지
- 무조건 3분의 1 지급이 아니에요. 이미 회수한 금액을 뺀 부족분만 지원해요.
- 지금은 신청할 수 없어요. 11월 13일 시행 이후 안내되는 절차를 따라야 해요.
- 피해자 결정이 먼저예요. 신청할 때 전세사기피해자 결정문이 필요해요.
취약계층 지원이 필요한 다른 제도는 에너지바우처 등유·LPG 선불카드 잔액 확인법 글에서 확인할 수 있어요.
내 보증금으로 계산해 보기 (가상 예시)
국토교통부 사례와 같은 공식으로 가상의 숫자를 넣어 계산해 봤어요. 실제 지급액은 개인별 회복 내역에 따라 달라지니 참고용으로만 보세요.
| 보증금 | 최소보장금(1/3) | 이미 회복한 금액 | 최소지원금 |
|---|---|---|---|
| 9,000만원 | 3,000만원 | 1,200만원 | 1,800만원 |
| 9,000만원 | 3,000만원 | 3,500만원 | 없음 (이미 3분의 1 초과) |
| 1억 2천만원 | 4,000만원 | 1,500만원 | 2,500만원 |
표처럼 이미 회복한 금액이 최소보장금 이상이면 추가 지원은 없어요. 반대로 회복액이 적을수록 지원액이 커지는 구조예요.
시행 전에 미리 준비할 것
- 전세사기피해자 결정문이 있는지 확인하기
- 임대차계약서와 주민등록표 초본 챙겨 두기
- 경매 배당표나 배분계산서 받은 내역 정리하기
- 이미 받은 임대료 지원액과 회수한 금액 합계 계산하기
- LH 매입을 요청했는지, 처분 절차가 어디까지 진행됐는지 확인하기
위 표는 제도 구조를 이해하기 위한 가상 계산이에요. 실제 지원 여부와 금액은 LH 결정을 따라요.
자주 묻는 질문 ❓
정리하면 최소보장제는 경·공매 뒤에도 보증금의 3분의 1에 못 미치는 피해자를 위한 바닥선이에요. 내 회복액을 먼저 계산해 두고, 시행 후 LH 공지를 확인하세요.
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※ 2026년 10월 23일 기준 정리입니다. 출처: 정책브리핑(국토교통부), 연합뉴스. 시행 후 세부 절차는 변경될 수 있으니 국토교통부·LH 공지를 확인하세요. 문의: 국토교통부 피해지원총괄과 044-201-5234