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1주택자 전세대출 연장 증액 DSR 문제는 “10월 29일 시행”이라는 문구 때문에 더 헷갈려요. 이 날짜는 올해가 아니라 2025년 10월 29일이었거든요. 금융위원회 자료에 따르면 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 때 이자 상환분을 DSR에 반영하는 제도는 그날부터 시행됐습니다. 그래서 지금 재계약을 앞둔 분이 챙길 포인트는 두 가지예요. 이미 적용 중인 DSR 규칙, 그리고 2027년 1월 1일부터 예정된 보증비율 축소와 비거주 1주택자 제한입니다.
이미 시행 중인 것과 2027년 1월 예정인 것 구분
먼저 큰 그림부터 짚을게요. 표 하나로 나눠 보면 훨씬 덜 헷갈려요.
| 구분 | 시기 | 내용 |
|---|---|---|
| 이자 DSR 반영 | 2025.10.29 시행 | 1주택자 전세대출 이자 상환분을 DSR에 반영 |
| 한도 일원화 | 2025.9.8 시행 | 수도권·규제지역 1주택자 한도 2억원 |
| 보증비율 축소 | 2027.1.1 예정 | 1주택자 70%·80%로 축소 |
| 비거주 제한 | 2027.1.1 예정 | 신규취급·만기연장 원칙적 제한 |
| 소득산정 기준 | 2027.1.1 예정 | 상승률 20%·30% 초과 시 평균소득 |
위 두 줄은 이미 적용 중이고, 아래 세 줄은 2026년 8월에 발표한 금융 종합대책에 담긴 예정 사항입니다. 아직 시행 전이라 세부 규정은 달라질 수 있어요. 그래서 이 글에서도 “예정”이라는 표현을 계속 쓸게요.
수도권 아파트 단지와 한강변 전경
1주택자 전세대출 DSR 적용 대상과 계산 방식
대상은 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하는 1주택자입니다. 보유한 주택이 어느 지역에 있든 상관없다는 점이 포인트예요. 서울에서 전세로 살면서 지방에 집을 한 채 가진 경우도 1주택자로 보고 적용합니다.
버팀목 전세대출 같은 정책적 목적의 전세대출이나 은행과 지자체가 협약한 전세대출은 제외됩니다. 일반 시중은행 전세대출을 쓰는 1주택자가 주된 대상이라고 보면 돼요.
계산 방식도 알아 두면 좋아요. 전세대출은 원금이 아니라 이자 상환분만 DSR에 넣습니다. 원금은 만기에 집주인이 돌려주는 전세금으로 갚는 구조라 상환능력을 따질 필요가 낮다는 설명이에요.
계산 예시 (제가 가정해서 계산한 값입니다)
- 연소득 5,000만원, 다른 대출은 없다고 가정합니다
- 전세대출 1억원을 연 4%로 쓴다면 연 이자는 400만원이에요
- 이자 400만원만 DSR에 반영하니 소득 대비 8%입니다
- 은행권 DSR 규제비율은 40%라서 이 예시에서는 여유가 큰 편이죠
다만 신용대출이나 자동차 할부가 이미 있다면 이야기가 달라져요. 대출 한도를 줄이는 구조가 궁금하다면 연소득 5천만원 스트레스 DSR 계산 글에서 수도권 가산금리 기준으로 한도가 얼마나 줄어드는지 따로 계산해 뒀어요.
전세대출 연장은 괜찮고 증액하면 적용되는 경우
재계약 때 가장 많이 묻는 부분이에요. 금융위원회 FAQ를 기준으로 상황별로 나눠 볼게요.
상황별 DSR 적용 여부
- 같은 집에 계속 살며 계약 갱신으로 만기만 연장하는 경우: DSR을 적용하지 않습니다
- 연장하면서 대출금액을 늘리는 경우: 신규 대출에 해당해 DSR을 적용합니다
- 새 집으로 이사하며 전세대출을 새로 받는 경우: 신규 취급이라 적용 대상이 됩니다
- 해당 주택의 최초 임대차계약을 2025년 10월 28일까지 맺었다면: 종전 규정에 따라 DSR을 적용하지 않습니다
왜 증액은 신규일까요? 늘어난 금액만큼 새로 대출을 내주는 것과 같기 때문이에요. 전세금이 올라 부족한 보증금을 대출로 더 채우려는 경우가 여기에 해당할 수 있어요.
한도도 같이 확인하세요. 금융위원회 설명에 따르면 2025년 9월 7일까지 최초 임대차계약을 맺은 집에서 계약 갱신으로 연장하면 종전 한도까지 취급이 가능합니다. 다만 대출금액을 증액하는 경우에는 변경된 규정이 적용돼요.
금리 부담이 궁금한 분도 많을 텐데요. 전세 연장 대출 이자 6% 육박 글에서 2억원 기준 월 이자 차이를 계산해 뒀으니 함께 보시면 됩니다.
전세 재계약을 앞둔 아파트 단지
전세대출 보증비율 축소 1주택자 2027년 1월 1일 예정
다음은 예정된 변화입니다. 금융위원회는 1주택자의 전세대출 보증비율을 2027년 1월 1일부터 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%로 줄이겠다고 밝혔습니다.
언론 보도로는 지금 수도권·규제지역이 80%, 그 외 지역이 90%라서 각각 10%포인트씩 낮아지는 셈이에요. 무주택자는 기존 비율을 유지한다고 해요.
보증비율이 내려가면 은행이 떠안는 몫이 커져요. 금융위원회도 과거 설명에서 보증비율을 낮추면 금융회사가 여신심사를 더 강화할 수 있다고 봤어요. 실제 심사가 어떻게 바뀔지는 시행 가까이 와서 은행별 안내를 확인하셔야 해요.
청년은 별개예요. 현행 청년특례 전세대출보증은 보증비율이 100%이고, 지원 대상과 한도를 2026년 10월에 확대한다고 했습니다. 자세한 조건은 청년 특례 전세대출보증 만 39세 확대 글에 정리해 뒀어요.
수도권 아파트가 모여 있는 도심
비거주 1주택자 전세대출 만기연장 제한과 예외
두 번째 예정 사항은 비거주 1주택자 제한입니다. 2027년 1월 1일부터 아래 세 가지에 모두 해당하면 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 제한됩니다.
세 가지 조건 (모두 해당할 때만)
- 수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자 (부부합산 기준)
- 그 주택을 다른 사람에게 임대차 중인 경우 (본인 또는 배우자의 직계존비속에게 임대하는 경우는 제외)
- 본인과 배우자가 그 주택에 실거주한 적이 없는 경우
쉽게 말하면 이런 경우예요. 내 집은 남에게 세를 주고, 나는 다른 곳에서 전세대출로 사는데, 내 집에는 살아 본 적이 없는 상황이에요.
예외적으로 허용되는 사유
- 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우 (토지거래허가구역에서 세입자 있는 주택을 매수한 경우 등): 신규취급·만기연장 허용
- 세입자가 있는 집을 임대차 승계 조건으로 사서 실거주를 못 하는 경우: 승계한 계약의 종료일까지 만기연장 허용
- 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 전세대출 상환이 어려운 경우: 만기연장 허용
- 퇴거 예정이지만 일정 조정 때문에 연장이 필요한 경우: 단기 만기연장 허용 (예: 6개월 이내)
- 그 밖에 비거주 사유가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하는 경우
해당할 가능성이 조금이라도 있다면 시행 전에 은행에 본인 상황을 먼저 물어보세요. 예외 사유 판단은 금융회사가 하기 때문에 증빙을 미리 챙겨 두면 도움이 됩니다.
은행 개인대출 창구
재계약 전 내 경우 점검 순서
소득이 갑자기 늘어난 해에는 DSR 소득 산정 방식도 바뀝니다. 2027년 1월 1일부터는 소득상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균소득, 30%를 넘으면 최근 3개년 평균소득으로 계산한다고 해요. 성과급으로 소득이 뛴 분은 한도가 예상보다 작을 수 있어요.
이제 재계약 전에 확인할 순서를 정리할게요.
재계약 전 점검 6단계
- 내가 1주택자인지, 전세로 사는 집이 수도권·규제지역인지 확인합니다
- 전세대출이 버팀목 같은 정책 대출인지 일반 은행 대출인지 확인합니다
- 사는 집의 최초 임대차계약일이 2025년 10월 28일 이전인지 봅니다
- 이번 재계약에서 대출금을 늘리는지 정합니다. 늘리면 DSR 심사 대상이에요
- 재계약이 2027년 1월 1일 이후라면 보증비율 70%·80% 적용 여부를 은행에 문의합니다
- 내 집을 임대 중이고 실거주한 적이 없다면 비거주 1주택자 조건에 해당하는지 확인합니다
수도권 밖 지역은 보증비율이 달라집니다
자주 묻는 질문 ❓
정리하면 지금 당장 적용되는 규칙은 “1주택자, 수도권·규제지역, 증액 여부” 세 가지입니다. 보증비율 축소와 비거주 1주택자 제한은 2027년 1월 1일부터 예정이니, 연말 재계약이라면 시기를 한 번 더 따져 보세요.
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기준일 2026년 11월 4일. 출처: 금융위원회 주요정책문답(10.15 대출 수요관리 강화 방안 FAQ), 정책브리핑 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 ②, 정책브리핑 금융 종합대책 ③, 금융위원회 카드뉴스(2025년 9월 12일). 시행 예정 사항은 변경될 수 있으니 이용 중인 은행에서 최종 확인하세요.